Доверительное управление квартирой - сравнительно новая услуга специалистов недвижимости на рынке аренды. Суть ее заключается в том, что третья сторона - агентство или физическое лицо - по поручению доверителя (владельца квартиры или комнаты) выступает стороной договора найма. То есть фактически берет на себя обязанности, ответственность и риски хозяина жилья, связанные с арендой.
Управление квартирами, в отличие от управления коммерческой недвижимостью, - дело менее выгодное, но прибыль приносит. Потому что эта услуга, прежде всего, рассчитана на владельцев элитных квартир, уезжающих на длительный срок за рубеж.
Риэлторы предварительно оценивают жилье, определяют его ликвидность и свою возможную прибыль. В зависимости от условий договора, типа жилья и качества ремонта агентство за свои услуги будет ежемесячно отчислять 15-20% комиссионных от арендной ставки.
Чтобы доверенное лицо могло представлять ваши интересы в деле аренды на законных основаниях, между ним и собственником квартиры заключается договор поручения. Этот документ необходимо заверить у нотариуса, после чего функции наймодателя временно перейдут к доверенному лицу: именно оно будет фигурировать в договоре найма. Полномочия и круг обязанностей доверенного лица определяются по согласию сторон и также фиксируются в поручении. Чаще всего востребован стандартный набор услуг - поиск нанимателей, заключение с ними договора найма, взимание арендной платы, контроль за состоянием квартиры и перевод денег владельцу жилья. Иногда собственники жилья поручают наймодателю купить новую мебель или, наоборот, вывезти имущество на период аренды и т. п.
Прежде чем `передать полномочия` по сдаче своей квартиры внаем постороннему человеку, уточните, с кем именно будет заключен договор: с юридическим лицом или с физическим (частным маклером, сотрудником агентства). Ведь пока действует поручение, ответственность за сохранность квартиры и имущества, своевременную выплату денег несет доверенное лицо. Допустим, наниматель съехал без предупреждения, `забыв` оплатить телефонные счета. Для хозяина квартиры не имеет значения, найдет ли доверенное лицо нанимателя или нет. Даже если бывший жилец `испарился в воздухе`, нанесенный им ущерб, задолженность по арендной плате или по телефонным счетам будет тогда оплачивать наймодатель. В этом случае огромное значение имеет статус доверенного лица.
Спрос с частника, в отличие от фирмы, невелик, - за это время он может успеть разориться, уволиться, стать безработным или просто уехать. Поэтому лучше обратиться в крупное агентство недвижимости - «Огни города»!
Отдельное внимание следует уделить финансовым расчетам. В договоре поручения необходимо указать минимальный размер ставки за аренду вашей квартиры, тогда доверенное лицо не будет иметь права предлагать ваше жилье внаем за меньшую сумму. Чтобы самостоятельно контролировать доходы, которые приносит квартира, письменно зафиксируйте обязанность доверенного лица представлять вам ежемесячный отчет и копию каждого нового договора найма. Кроме того, оговорите в поручении, каким образом вы будете получать деньги. Как правило, они перечисляются на лицевой счет или хранятся до того момента, пока вы не приедете за ними. Так как доверенное лицо берет на себя обязанность не только подыскивать жильцов, но и контролировать соблюдение ими ваших требований, стоит указать, как часто необходимо наносить визиты `с проверками`.
Предусмотреть в договоре поручения все ситуации, которые могут возникнуть в будущем, очень сложно. Поэтому дополнительные соглашения с доверенным лицом (например, привлечение специалистов к проведению ремонтных или реставрационных работ) можно оформить позже, как приложения к договору.
Специалист по аренде недвижимости
Меркушкина Марина
