Перспективы развития коммерческой недвижимости » Статьи

Ситуация в экономике связанная с санкциями и обвалом на нефтяном рынке поставит многие компании, связанные со сдачей коммерческой недвижимости, на грань выживания. Что во многом повторяет ситуацию кризиса 2008 года: тогда было построено максимальное количество кв. м офисов и торговых центров, и именно в том году разразился мировой кризис.

В бизнесе связанным со строительством и сдачей коммерческой недвижимости в отличие от производства, при падении спроса нет смысла сокращать объемы и издержки. Если проект находится на финальной стадии, то его дешевле завершить, чем законсервировать. По темпам строительства коммерческой недвижимости в этом году мы обогнали рекордный 2008 год. И снова строительные рекорды омрачаются кризисом.

Кризисы на российском рынке недвижимости происходят не из-за переизбытка площадей - Рязань и Россия в целом по-прежнему отстает по показателям насыщенности от европейских государств, а сугубо из-за резких колебаний спроса, вызываемых макроэкономическими сдвигами. В прошлом спрос, особенно на торговые площади, очень быстро восстанавливался, и арендодатели, готовые играть вдолгую, в конечном счете добивались своего. Однако похоже, что в этот раз мы столкнулись с другой ситуацией: временные рамки экономического спада пока не ясны, и похоже, что весь 2015 год отрасль будет пытаться нащупать дно.

Время, когда плохие новости уже поступать перестали, а про хорошие еще думать рано, пока так и не настало. Случится ли это в марте, когда станет окончательно ясна дальнейшая судьба санкций, или поиски дна продолжатся до лета, неизвестно. Поэтому компании сейчас совершают только самые необходимые действия - например, пересматривают контракты, если истекает срок аренды, - оставляя на потом любые стратегические решения.

Но это еще не все. С 2014 года действует новая система налогообложения коммерческой недвижимости из расчета кадастровой стоимости. Дело в том, что договоры аренды заключаются на долгий срок, вплоть до десяти лет, и в некоторых случаях налог включен в ставку, то есть платится фактически арендодателем, а в некоторых - в операционные расходы, которые являются переменной величиной. Во втором случае налог фактически оплачивает арендатор. И пока далеко не все арендаторы осознали, что их фактические расходы выросли. И, мало того, вырастут еще, так как ставка налога в Рязани будет увеличиваться по максимуму - до 2%.

Уже одного этого фактора было бы достаточно для того, чтобы сотрясти рынок недвижимости, однако одними налогами дело не ограничилось. Коммерческая недвижимость в России оперирует валютными ставками. Это произошло из-за доступности валютного финансирования. В начале нулевых, когда рынок только формировался, долгосрочное рублевое финансирование практически отсутствовало, валютное же становилось все более доступным. Кроме того, многие компании-арендаторы кредитовались также в валюте.

Поэтому в рамках рублевой экономики и сформировался валютный островок с финансированием в долларах и ставками тоже в долларах. Это упрощало расчеты и позволяло планировать на долгий срок. Новым арендаторам приходилось играть по этим правилам. Постепенное укрепление рубля фактически снижало расходы на аренду для компаний, работающих в рублевой зоне.

Поэтому резкое снижение курса становится шоком для рынка. Арендатор понимает, что его ставка возросла непропорционально, и пытается договориться с арендодателем о пересмотре. Арендодатель тоже прекрасно осознает, что если он сегодня будет настаивать на неукоснительном соблюдении условий, то при первой возможности арендатор уйдет, а нового не найдешь. Неудивительно, что по результатам обследования настроений арендаторов третьим пунктом в списке привлекательности коммерческой недвижимости после ставки и местоположения идет «договороспособность» арендо­дателя. Есть еще Арендодатели настаивающие на незыблемости ставок аренды, но количество свободных площадей у них неукоснительно увеличивается. В условиях кризиса каждый Арендатор первым делом старается сэкономить на аренде. И от того как мы научимся искать компромисс зависит в конечном счете вся устойчивость рынка коммерческой недвижимости.

Приглашаем всех на бесплатную консультацию к нам в офис по адресу: ул. Семинарская, д.17 офис 1 и ул. Почтовая, д.57, офис 2. Благодаря нашей базе и навыкам, все Ваши мечты обязательно сбудутся.

Поздравляем всех с наступающим 2015 Новым годом!

С уважением,

Юрий Колесник