Рязань крупный промышленный центр. Спрос на коммерческую недвижимость достаточно велик. Как показывает статистика, у коммерческой недвижимости в среднем срок экспозиции значительно дольше, чем у жилой. Это легко объясняется тем, что такая недвижимость требуется значительно реже, чем жилая. Аренда складов в Рязани пока остается наименее развитым сектором рынка недвижимости, но специалисты уверены, что именно аренда складов является сейчас самым перспективным направлением. Спрос на современные склады огромен. Однако большая их часть сохранилась еще с советских времен и уже не признается европейскими компаниями пригодной для хранения товаров.
В данный момент на рынке очень много предложений по аренде старых складов. Но интерес к ним у промышленных и торговых компаний не слишком велик Наибольшим спросом пользуются складские блоки площадью 1-3 тыс. кв. м, расположенные в основном на северо-западе и вблизи с трассой М-5.Эти направления являются основными путями потоков перевозимых через Рязань грузов и примерно на 30-50% опережают прочие направления по объему спроса на аренду склада. Крупные компании, как западные, так и российские, интересует аренда склада класса "А". Такой склад должен располагаться вблизи серьезной транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могут передвигаться еврофуры, а в идеале - еще и железнодорожную ветку. Необходимо также наличие всех коммуникаций и связи, доступа к значительным энергоресурсам и оборудования, регулирующего температурный режим и влажность. Еще нужны выровненный пол, потолки высотой 8-10 м и возможность разместить в помещении стеллажную систему и офис. Строительство такого склада, по экспертным оценкам, обходится в среднем в -5 млн. Аренда необустроенных складов советских времен интересует в основном небольшие рязанские компании.
В этом году активная работа по продвижению от замыслов к строительным работам продолжилась. Активная - потому, что этот молодой рынок еще не поделен и тот, кто сейчас эту нишу, будет получать неплохие доходы в будущем за счет сдачи склада в аренду либо от его эксплуатации в нуждах компании. Сумма, потраченная на строительство складского помещения, которое прослужит 25-30 лет, будет равна арендной плате за 3,5-5 лет. А в случае покупки готового придется заплатить рыночную стоимость. В результате склад обойдется по цене в 7-10 годовых арендных платежей. С другой стороны, строительство или покупка склада требуют вывода из оборотных средств компании существенных финансовых ресурсов или привлечения дорогих кредитов.
Пока российский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития, порог вхождения на него относительно невелик. Свободных земельных участков, пригодных для строительства складских комплексов, очень мало. Большинство предлагаемых участков не соответствуют требованиям: форма изогнутая, расположение неудачное (вдалеке от дороги или в глубине жилой застройки). Хлопотным могут оказаться и оформление права собственности на землю, получение всех разрешений и согласований. Бюрократические процедуры - кстати, весьма дорогие - занимают от трех месяцев до года. Проблема не в дефиците участков, а их состоянии. В Рязанской области существует большое количество земель под постройку складских помещений. Но ввиду отсутствия коммуникаций, подъездных путей и т. д. большое количество этих участков не приспособлены к застройке. Для преодоления этих трудностей необходима поддержка местных органов власти. Когда у застройщиков будет уверенность в том, что они могут работать с местной администрацией на разумных условиях, мы увидим стабильный рост новых площадей, как это сейчас происходит в Муниципальной индустриальной зоне (МИЗ) "Турлатовская".
О доходности бизнеса по строительству складов для их последующей продажи либо сдачи в аренду "в общем" судить нельзя. Все зависит от конкретного проекта. А проект может быть как доходным, так и убыточным. Уровень затрат на возведение складского комплекса зависит от целого ряда факторов, к числу которых относятся условия приобретения участка, стоимость прокладки коммуникаций, цена кредита на строительство. Прибыльными такие проекты становятся только в случае использования смешанных схем финансирования с использованием заемных средств банков на длительные сроки - до 10-14 лет. Стоит отметить, что банки скорее дадут кредит, тем более дешевый, той компании, которая докажет, что деньги ей не особо нужны. Что касается малоизвестных компаний, решивших войти в этот рынок на стадии его роста, то вряд ли банки выстроятся в очередь, чтобы предоставить таким компаниям длинные дешевые деньги для возведения логистических комплексов.
Из вышеизложенного очевидно, что в настоящее время эффективнее аренда складских помещении. По вопросам аренды обращайтесь в АН "Огни города" имеющее большую базу складских объектов.
Ведущий специалист по продаже коммерческой недвижимости
Колесник Юрий Витальевич
(09.08.2012г.)
