Приняв приятное решение – купить дачу – необходимо определиться, что именно вы хотите, и на что можете рассчитывать, исходя из своих финансовых возможностей. Будете ли вы жить за городом круглый год или отдыхать только летом? Как планируете добираться: на личном транспорте или на общественном? А может, вам нужна прописка? Так с чего же начать этот хлопотный процесс?
1. Выберите направление
Анализируя плюсы и минусы различных направлений, ориентируйтесь в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры. Если вы хотите с дачи ездить на работу, то лучше поискать участки в близлежащих поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки нужно пройти 2‒3 км по лесу. Зимой же во многих СТ не убирают снег, и проехать до своего участка на машине очень трудно. При этом помните, чем ближе к Рязани, тем дороже будет дача.
2. Обратите внимание на форму участка и окружающий пейзаж
Очень часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали "под картошку". Шесть соток могут иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. "Строить на таком участке нельзя, т.к. по архитектурным и пожарным нормам отступ от границы должен составлять от 1 до 5 метров в зависимости от назначения. Также важно расположение на местности. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной сюда идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, то может и затопить. Часто садовые товарищества находятся вблизи линий электропередач, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. О чистом воздухе и тишине придется забыть.
3. Оцените состояние дома и проверьте коммуникации
Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. От этого во многом зависит цена объекта .Чтобы правильно оценить состояние дома, пригласите специалиста по строительной части. Собственник никогда не расскажет вам про конструктивные недостатки строения, а вы потом столкнетесь с неприятностями, например, в виде треснутых стен из-за неправильно сделанного фундамента".
Также на цену дачи влияет и наличие коммуникаций. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но по факту часто случается, что свет подают только в определенные часы, водопровод "летний", газ в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел. Если с "удобствами" проблема, смело торгуйтесь!
Стоимость земельного участка в СТ с электричеством и временным сооружением в радиусе 30 км от Рязани начинается от 400 000 рублей. В зависимости от месторасположения и строений на участке цены очень разнятся. Не стоит сравнивать стоимость в СТ расположенных в черте г. Рязань освоенных 40 лет назад. Там стоимость значительно ниже.
4. Изучите документы
Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. И для начала удостоверьтесь в их наличии. К сожалению, бывают случаи, когда дачу пытаются продать по "садовой книжке", которая является всего лишь подтверждением членства в СТ. Как правило, собственник продает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс сбора всех бумаг настолько хлопотный и затратный, что продавцы даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. С какими трудностями впоследствии столкнется человек, купивший такую дачу, предугадать нельзя. Именно на этапе первоначального оформления проводится межевание, подписывается согласование по границам с соседями и подтверждается площадь участка. При этом всплывают какие-либо скрытые недостатки объекта. К тому же, нельзя исключить и мошенничество. Ведь собственник может знать, что по факту земли, например, меньше, и, правильно оформив участок, он много потеряет в стоимости объекта, или регистрация прав собственности в данное время невозможна по ряду причин.
Список документов, необходимых для заключения сделки, длинный: свидетельства на право собственности на землю и постройки, кадастровые паспорта участка и дома, согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, выписка из ЕГРП. Подробнее остановимся на свидетельстве о праве собственности на землю и кадастровом паспорте. Именно эти документы являются основополагающими в любой сделке.
Свидетельство о праве собственности на землю
Сегодня многих привлекает перспектива прописки в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид использования, что указывается в свидетельстве на собственность. Некоторые виды разрешённого использования очень близки, однако все же имеют принципиальные отличия. На земле для дачного строительства можно возвести жилой дом с правом или без права регистрации в нем. Также жилье можно построить и на земле с разрешением садоводства или огородничества, но право регистрации в нём разрешено только на землях населенных пунктов.
Кадастровый паспорт участка
Каждый земельный участок должен иметь кадастровый паспорт. Одна из задач кадастрового паспорта - показать границы участка. Если этого документа нет, то на сделку выйти невозможно! Не путайте кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца. Нарисованные на кадастровом плане строения должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства, независимо от того дом это, бытовка или баня. Надо лично убедиться, соответствуют ли сведения в кадастровом плане, тому, что на участке. Вы должны понимать, что оформление всех "неучтенных" построек впоследствии ляжет на ваши плечи".
5. Сделайте межевание участка
Отдельно стоит вопрос о необходимости межевания. Сегодня "дачная амнистия" позволяет регистрировать право собственности и без него. Однако настоятельно рекомендуем выполнить эту непростую процедуру. Отсутствие межевания грозит рядом неприятностей. Споры по границам с соседями, кадастровые ошибки прошлых лет, несоответствие реальных размеров участка указанным в документах, и т.д. Решаются такие вопросы только в суде, и даже новые правки в Гражданский кодекс не помогут избежать этой инстанции. Для этого нужно вызвать геодезиста, который замерит участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями. Бывали случаи, когда по факту не хватало несколько соток земли или участок наслаивался на соседний, и с соседями шла война из-за забора.
Чтобы избежать всех вышеперечисленных проблем возникающих при покупке дачных или земельных участков советуем проконсультироваться со специалистами агентства недвижимости «Огни города».
Заместитель директора АН «Огни города»
Стародубцев Михаил Васильевич
(15.11.2012г.)
