Решив обратиться к профессионалам рынка недвижимости, как правило, будущий покупатель или продавец жилья стоит перед выбором: кому довериться. Чаще всего, возникают три варианта. Во- первых, находится какой-нибудь "черный" или "серый" маклер, то есть человек, оказывающий риэлтерские услуги самостоятельно. Во-вторых, родственники или друзья рекомендуют знакомого риэлтора из агентства. В-третьих, реклама в газетах, интернете, на телевидении призывает воспользоваться услугами различных агентств. Какой вариант предпочесть?
Риск!!!
К черным или серым маклерам люди обращаются в надежде заплатить поменьше комиссионных. Чаще их находят по знакомству. Кто-то, кому-то, когда-то провел сделку, вот маклера и порекомендовали. Но где гарантия, что следующую сделку этот человек проведет грамотно? Практически во всех средних и крупных агентствах недвижимости существует юридическая служба, которая поддерживает агентов. А маклер редко может быть и хорошим юристом, и хорошим риэлтором, и хорошим психологом, организатором одновременно. Кроме того, у человека, работающего самостоятельно, нет всего объема информации, которым располагает риэлтор, работающий в агентстве. Например, он может не до конца разбираться в условиях ипотечных программ. То есть изначально, соглашаясь на услуги черного маклера, надо понимать, что у этих людей информации меньше, чем у риэлторов, работающих в агентстве. Сейчас в практике большинства агентств - ежемесячные извещения агентов о юридических и экономических новостях рынка недвижимости, изменения в законодательстве и порядке оформления. У черного маклера меньше ответственности перед клиентом. Вернее, юридически он не несет вообще никакой ответственности. Где гарантия, что, совершая сделку, маклер не пойдет на сговор с кем-то? Практика показывает, что в основном криминал в недвижимости связан с маклерами-одиночками. По оценкам правоохранительных органов 12 сделок в месяц совершаются с нарушением закона.
Обман...
Например, были случаи, когда при показе квартир представители собственника - маклеры, увидев, что на показ пришли агенты с клиентами, выводили агентов за дверь и говорили: "Ребята, вы все равно эту квартиру не купите, в ее истории есть "загвоздочки"... Был случай, когда юрист одной из крупных риэлторских компаний присматривал квартиру в центре для родителей. Когда до представителей продавца "дошло", где работает потенциальный покупатель, они просто отказались с ним общаться дальше. Причина крылась в том, что нынешнему собственнику квартира досталась по решению суда. А когда покупатель - юрист пошел в суд посмотреть дело, то оказалось, что в папке были только вступительная страница и последняя - решение суда. Стало очевидно, что что-то в этой ситуации не так. А вдруг это решение сейчас оспаривается? Граждане полагают, что услуги маклеров дешевле. Но это распространенное заблуждение. В агентстве клиент платит и за информацию, и за юридическое сопровождение, и за ответственность, и за поддержку. Маклер не имеет рычагов воздействия на ситуацию. Допустим, маклер продал квартиру. Документы оформлены. Покупателям нужно заселяться. Но продавцы не хотят ни выписываться, ни выезжать. Агенты, представляющие интерес покупателей, звонят маклеру, представлявшему интерес продавцов. Он же им отвечает, что свою работу выполнил, продав квартиру. На этапе регистрации сделки его работа завершена. А дальше - уже проблемы покупателей. Получается, что черный маклер оказывает намного меньший объем услуг, чем агентство. А стоимость услуг черного маклера дешевле агентских комиссионных на немного, а иногда и больше (скрытая комиссия). Бывает, что черные маклеры ловко используют то, что их клиенты плохо ориентируются на рынке недвижимости. Ведь плохо ориентирующийся на рынке человек не проследит за тем, были скрытые комиссионные или нет. Решив не рисковать, обращаясь к черному маклеру, многие спешат обратиться к работающим в агентстве риэлторам, через которых кто-то из знакомых уже проводил сделку. Обращаясь по рекомендации, тоже следует помнить о нескольких моментах. При обращении по рекомендации к агенту желательно задать вопрос порекомендовавшим его знакомым: а какая сделка была? Например, риэлтор, разбирающийся в ипотеке, может не знать, как продавать землю. Либо риэлтор, работающий на вторичном рынке, может плохо подобрать ипотечную программу или новостройку. Это действительно так. Ведь нет врачей широкого профиля. Если мы идем лечить уши, то обращаемся к лору, зубы - к стоматологу. Тем не менее, если специалист работает в агентстве, то он может посоветовать воспользоваться услугами другого специалиста в компании. Кроме того, часто в агентствах приветствуется взаимная помощь, когда агент ведет сделку, а его сопровождают специалисты других направлений. Перед обращением по рекомендации к агенту, работающему в риэлторской компании, не помешает позвонить в компанию, и задать секретарю или дежурному маклеру вопросы о размере комиссионных, об условиях работы. Заочно познакомившись с агентством, можно позвонить агенту и назначить ему встречу в офисе компании. Если агент, работающий в агентстве, предлагает провести сделку самостоятельно, то он становится черным маклером. Никакой поддержки от агентства он не получит. Что делать, если знакомых в агентствах недвижимости нет, а решать квартирный вопрос надо?
Агентства недвижимости и риэлторы
Обращаться в риэлторское агентство. Огромная реклама на телевидении и в средствах массовой информации не может гарантировать того, что данное агентство безупречно проведет сделку. Ведь главный капитал у компании - это ее агенты. Можно попасть в большую хорошую компанию на плохого агента, и порядком потрепать себе нервы. Можно попасть в среднюю компанию, стабильно работающую на рынке, к хорошему агенту, и от сделки останутся хорошие впечатления. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно запомнить несколько шагов, которые вам предстоит сделать.
- 1.Обратиться в общественные риэлторские организаци. Если агентство является членом общественной организации (СРО) и его деятельность сертифицирована. Можно даже попросить телефоны положительно зарекомендовавших себя на рынке компаний.
- 2.Обзвонить несколько компаний, везде задавать одни и те же вопросы. Что входит в стоимость услуг, кто будет со мной работать, как вы гарантируете юридическую чистоту и т.д. И уже основываясь на впечатлении, выбрать агентство, в которое захотелось придти.
- 3.Желательно съездить в несколько агентств и познакомиться с договорами. Все "открытые" агентства совершенно спокойно дают ознакомиться со своей договорной базой, отвечают на вопросы, даже готовы вносить изменения в пункты договора.
- 4.Уточнить стоимость услуг. Средняя стоимость услуг агентства 3-5% за одну операцию от стоимости квартиры. Если обещают меньшие комиссионные, то это должно насторожить. Скидки возможны, когда одновременно выполняется несколько операций, или когда клиент приходит повторно. Узнайте, что входит в стоимость услуг. Потому что некоторые агентства привлекают клиентом небольшими комиссионными, но потом выясняется, что это только стоимость риэлторской "составляющей", а юридическая проверка оплачивается сверх этого. Можно попасть в агентство, основной доход которых формируется из скрытых комиссий. Чтобы потом не возникли проблемы, надо знать средний диапазон цен на риэлторские услуги. Конечно, выбор - за вами.
Надеемся, что эти советы Вам помогли и желаем удачной сделки!
Директор АН "Огни города"
Вышлов Александр Викторович
(12.07.2012г.)
