Золотое правило аренды - при заключении договора документы нужно не просто проверять, а проверять и перепроверять.
«Одно из самых частых мошенничеств в сфере жилой аренды - поддельные документы на квартиру. Или, вариант номер два, один собственник не ставит в известность остальных, что квартира будет сдана».
«Сделка, совершенная с непроверенными или вообще отсутствующими документами на квартиру, а также по недействительным удостоверениям личности собственника - причина очень многих конфликтов при аренде жилой недвижимости, Нанимателю, помимо проверки оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, стоит потрудиться заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или попросить такую выписку у хозяина, или у своего риэлтора либо юриста), чтобы подтвердить принадлежность квартиры конкретному собственнику. Нелишним будет проверить действительность паспорта контрагента по сделке на сайте Управления Федеральной миграционной службы».
Впрочем, верные документы собственности и удостоверения личности - еще не гарантия спокойного проживания в съемной квартире. Некоторые нюансы - явная почва для возникновения проблем в будущем. Помимо того, что квартира находится в собственности, важно установить, на кого именно она оформлена.
«Бывает, например, что это свежее наследство, в которое еще никто не вступал. Еще венки не убрали, а квартиру уже сдают. Или собственник - ребенок, и вот он сидит, глазами хлопает и слюни пускает, но решать все равно будут его опекуны. Если в будущем, наследники или опекуны что-нибудь не поделят, головная боль квартиросъемщику обеспечена».
Низкая арендная ставка - повод для беспокойства
Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. И рынок жилой аренды это демонстрирует как нельзя лучше. Почти никогда не бывает так, чтобы низкая арендная ставка возникла просто так. Даже рассказы о том, что собственнику срочно нужны деньги, и он спешит сдать квартиру, как правило, - лукавство. Реальные, наиболее распространенные причины снижения стоимости квартиры нанимателей вряд ли обрадуют.
Распространенная ситуация - квартира выставлена на продажу
«Чтобы отбить расходы на рекламу, собственник аккуратным образом ее сдает, а потом, как раз перед самим фактом сделки, вдруг сообщает нанимателям о том, что квартира продана. Обычно снимают такое жилье, польстившись на низкую цену. Собственник может сказать, что он квартиру продает, а может и скрыть этот факт. Проблем с показом выставленного на продажу объекта, даже если в нем проживают ничего не подозревающие квартиросъемщики, обычно нет. Показ на продажу проходит гораздо быстрее, чем на аренду, - редко кто в квартире задерживается больше чем на 1-2 минуты. Ведь при купле-продаже мало кого особенно сильно интересует состояние квартиры, в основном интересны документы. Зайти в квартиру можно под любым предлогом, хоть воды попить и в туалет, вроде как - мимо шли с родственниками, и надо вот в туалет. За маленькую цену клиент обычно прощает довольно многое, и визиты собственника в том числе. Люди, которые квартиру покупают, тоже не особенно распространяются, что они покупают - деньги любят тишину, зашли - глазом окинули и вышли. Покупателям говорят - да, я сдаю квартиру, жильцы съедут, как только вы оставите какой-то аванс, и мы начнем готовиться к сделке. Вариант номер два: преждевременное выселение.
«Получение предоплаты за несколько месяцев, с последующим досрочным выдворением жильцов и невозвратом предоплаты под любым предлогом, а также заключение договоров и получение предоплаты от нескольких нанимателей - очень распространенные конфликтные ситуации. При этом чаще всего все происходит в рамках закона. А привлекают квартиросъемщиков обычно более низкой арендной ставкой».
«Мошенники-собственники сдают квартиры, затем совершенно законным образом расторгают договор либо ставят клиента в такие условия, что он сам расторгает этот несчастный договор - например, обнаруживается, что квартира с правом проживания какого-то лица, которое не несет ответственности за свои действия».
Слишком разрекламированные квартиры
«Иногда собственник, чтобы уменьшить срок экспонирования, обращается сразу в несколько агентств недвижимости. Мы стараемся предостерегать наших клиентов от такой ошибки. Если объект в работе у нескольких компаний одновременно, соответственно, мотивация у риэлторов снижается, в ход идут не эффективные средства продвижения, а скорее инструменты конкурентной борьбы. Так, некоторые агенты могут предлагать объект с дисконтом до 15%, который не был оговорен с собственником, в итоге они приводят на сделку арендатора, который готов торговаться и имеет разрыв в представлениях о цене с собственником порядка 30%. К тому же, если объект сразу анонсирован на многих порталах и от разных агентств, это может отпугнуть арендатора, который решит, что с объектом какие-то проблемы, раз он так активно продвигается везде».
Впрочем, данная ситуация характерна не только для рынка аренды элитной недвижимости. Любая квартира, если она выставлена сразу во всех «дырках», вызывает подозрения. А колебания цены в рекламе вводят в заблуждение потенциальных квартиросъемщиков. Так что больше рекламы - не всегда лучше, если речь идет о сдаче квартиры.
Агентство недвижимости «Огни города» всегда поможет своим клиентам в безопасном проведении сделки с недвижимостью.
Специалист по аренде недвижимости
Грачева Елена
