За последние годы рынок российской недвижимости практически восстановился и вернулся к докризисным показателям. Это утверждение справедливо и для рязанского рынка. Самым активным, несомненно, является рынок новостроек. Не менее динамично продолжают развиваться рынки вторичного и коммерческого жилья.
НОВОСТРОЙКАМИ НАСЫЩЕНЫ
Насыщенность рынка первичного жилья — тренд этого года. За последние два года количество проектируемых квадратных метров в городе неуклонно увеличивается, растут и объёмы предложения, при этом застройщики продолжают возводить объекты, заложенные ещё в период кризиса. Дело в том, что оживление на строительном рынке, случившееся в 2010 году, привело к масштабной сдаче жилья и насыщенности рынка.
Кроме того, политика банков в отношении ипотеки позволила значительно облегчить тяготы ипотечного кредита. Банки стали выпускать собственные, причём более привлекательные, чем раньше, ипотечные программы. Однако в настоящее время, по словам заместителя директора Агентства недвижимости «Огни города» Михаила Стародубцева, отмечается снижение интереса населения к ипотечным кредитам.
Ценовая ситуация на новостройки выглядит следующим образом. На сегодняшний день средняя цена предложения на новостройки составляет сорок тысяч рублей за квадратный метр. Самые низкие цены — тридцать тысяч рублей за квадратный метр (микрорайон эконом-класса, располагающийся между Недостоево и Канищево).
Стоит отметить, что в данный момент для покупателей квартир, кроме ценовых предложений, всё большее значение приобретают и такие факторы, как район, репутация застройщиков, сроки и качество строительства. За последние годы спрос сместился в сторону жилья с меньшей площадью, но более качественного, с продуманным внутренним пространством.
Как отмечает Михаил Стародубцев, не так уж и просто в данный момент начать строительство:
— В связи с выходом нового Строительного Кодекса сейчас для того, чтобы начать строительство, надо получить на него разрешение, которое подразумевает, что первым делом у вас должны быть все необходимые землеотводные документы, аренда или собственность земли, всё должно быть согласовано с жизнеобеспечивающими структурами, должен присутствовать утверждённый рабочий проект на строительство и т.д. Привлекать инвесторов нельзя, пока нет разрешения на строительство, пока не получена декларация и пока она не опубликована в прессе. А раньше всё было организовано по принципу пирамиды: отвели земельный участок, яму выкопали, на стадии котлована собрали с инвесторов деньги и начали строить, — объясняет Михаил Васильевич.
НЕСТАНДАРТНАЯ «ВТОРИЧКА»
Вторичное жильё, как и год, и два назад, продолжает пользоваться устойчивым спросом и демонстрирует достаточно высокие цены. Причём стоимость квадратного метра меняется в зависимости от площади квартиры: чем больше метраж, тем меньше стоимость квадратного метра. Ели раньше вы могли бы обменять трёхкомнатную квартиру на две однокомнатные, то сейчас в лучшем случае вам предложат однокомнатную такого же уровня и максимум комнату в общежитии.
По словам Михаила Стародубцева, рынок вторичного жилья — специфическая отрасль, где нет стандартных критериев.
— Если раньше были «сталинки», «хрущёвки», «брежневки», квартиры улучшенного типа, и площадь каждой из них соответствовала определённому размеру, то теперь всё поменялось и, вы можете приобрести однокомнатную квартиру площадью 80 квадратных метров. Цены поменялись, и приоритеты тоже. Даже в небольшой квартире покупатель хочет получить полноценную зону для приёма гостей, гардероб, удобную ванную, кухню и всё необходимое для жизни, — рассказывает Михаил Васильевич.
По районам города ситуация выглядит следующим образом. На первом месте — Большой и Малый центр Рязани (пл. Театральная, Свободы, ул. Маяковского, Татарская, Полетаева, Право-Лыбедская). Хотя во всём мире прослеживается совершенно иная тенденция — предпочтение отдаётся спальным районам, тогда как в центре города располагаются офисы, магазины, культурные и исторические достопримечательности.
Бывший самым высоким по ценообразованию Московский район сдал свои позиции из-за неблагоприятной дорожной ситуации и большого количества пробок, возникающих на пути следования. Дорогостоящими остаются квартиры в Горроще. Интенсивно развивается микрорайон Дашково-Песочня, который становится более привлекательным для покупателей по сравнению с микрорайоном Канищево.
Традиционно дешёвым является вторичное жильё в отдалённых районах города. Первенство здесь у микрорайона Недостоево, даже несмотря на то, что вторичное жильё здесь предлагается в домах улучшенной категории.
Также дешёвое жильё и в традиционно не очень благополучных в плане экологии районах — посёлках Строитель и Соколовка.
ОФИСЫ НЕ ДЕФИЦИТ
Главный фактор, определяющий развитие рынка коммерческой недвижимости Рязани, —уменьшение востребованности в отношении нежилых помещений. Если раньше наблюдался дефицит коммерческой недвижимости, то после того, как застройщики сориентировались в ситуации, произошёл переизбыток, и предложение стало превышать спрос. Коммерческие помещения подешевели, а нежилые помещения в цоколях вообще в данный момент не востребованы. Первые этажи расходятся, но без ажиотажа, как раньше. Причём это уже не полуподвальные помещения, а практически полуцоколи — полноценные офисы с окнами.
Как считает Михаил Стародубцев, отказ от цоколей вполне объективен, ведь именно там располагаются все коммуникации, и в случае поломки неприятности арендатору или собственнику данного офиса или магазина обеспечены.
Что же касается ценообразования, то в настоящее время средняя стоимость аренды квадратного метра варьируется от 250 рублей до 300 рублей и доходит до двух тысяч рублей за квадратный метр — это помещения, арендуемые фиалами банков, бутиками. А также
те помещения, которые находятся на первом этаже и имеют выход на пешеходную зону, — они обладают хорошим пешеходным и автомобильным трафиком, двусторонним движением и парковками.
Что же касается повышения ставок аренды муниципальной собственности, которое произошло в июле этого года, то, как отмечает заместитель директора Агентства недвижимости «Огни города» Михаил Стародубцев, это обычная практика, и в целом оценка соответствует нормативам.
— Муниципальной собственности на рынке недвижимости очень мало, да и ставки муниципалитета намного ниже, чем коммерческая стоимость, — пояснил он.
СТОИМОСТЬ ПО СИТУАЦИИ
Лето не лучшее время для рынка недвижимости, поэтому многие покупатели откладывают сделки на осень. Какие же перспективы ждут рязанский рынок недвижимости в ближайшем будущем?
— Если не будет никаких изменений по валютному курсу, то наши и без того завышенные цены не будут повышаться, а если и будут, то только с учётом инфляции. Рынок недвижимости Рязани насыщен и в данный момент предлагает широкий выбор как первичного, так и вторичного жилья. Однако уменьшение платежеспособности населения, нежелание людей обременять себя ипотечными кредитами, да и в целом непростая обстановка вокруг этого вопроса приводит к тому, что в целом приобретается меньше жилья. К тому же если не будет новых вливаний в строительную отрасль, то, возможно, тем, у кого есть разрешение на строительство, придётся заморозить стройку на уровне фундамента, — объяснил Михаил Васильевич.
А значит, в ближайшие время на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости будет находиться в некотором характерном диапазоне, снижаясь в периоды очередной волны кризисной ситуации и возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка.
Наталья Киселёва
По материалам газеты «Совет Директоров» номер 30 от 12 августа 2013 г.
(12.09.2013г.)
