Пожалуй, одним из самых динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости в Рязани является строительство специализированных офисных центров. Эта тенденция наблюдается по всей стране, видимо, из-за высокого спроса среди потенциальных клиентов-арендаторов, не удовлетворенных ни количеством, ни качеством уже имеющихся. Только в нашем городе за два последних года введены в эксплуатацию несколько современных бизнес-центров, но наши эксперты утверждают, что девелоперы видят в развитии этого направления большие перспективы.
Нужен центр
Вся офисная недвижимость, по большому счету, делится на две большие категории - специализированные бизнес-центры и помещения, расположенные в жилых домах. Первые востребованы самыми разными по роду деятельности предприятиями, которым не особо важно находиться в непосредственной близости к потенциальным клиентам. Главное - комфорт и имидж. Помещения в жилых домах обычно выбирают предприятия, чья деятельность непосредственно связана со сферой услуг, и высокий пешеходный и автомобильный трафик обеспечивают близость конечного потребителя. «Это небольшие компании, например, отделения страховых фирм, турагентства и т.д., - уточняет руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Новоселье» Антонина Иванова. - Им важно располагаться в центре города, на первой линии, поближе к клиенту. Таких офисов в Рязани не так уж много, поэтому и цены на аренду довольно высоки, порой они могут доходить до 2 тысяч рублей за кв. метр».
Другой наш эксперт - начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Огни города» Юрий Колесник - уточняет, что в данный момент арендаторы в основном ищут помещения в центре площадью 15-25 кв. метров по цене не выше 300 рублей за кв. метр. «Если нужен офис побольше, 100-150 кв. метров, то выбирают близкие к центру районы, но с расположенными вблизи производственными помещениями площадью порядка 100-300 кв. метров, - говорит Ю. Колесник. - Помещения больших размеров спросом не пользуются, также среди рязанских предпринимателей не в почете цокольные этажи и офисы, собственники которых устанавливают завышенные цены на аренду, в районе 600-800 рублей за кв. метр».
Еще одну тенденцию на рынке офисной недвижимости назвал директор АН «Лея» Николай Паротиков: «Сейчас наблюдается высокий спрос на аренду офисов в специализированных бизнес-центрах. Здесь помещения полностью готовы к использованию, даже косметический ремонт не требуется, есть связь, Интернет, системы кондиционирования, то есть все, что необходимо для нормальной работы предприятия».
Что же касается расположения наиболее популярных среди арендаторов офисных помещений, то, оказывается, спрос на них наблюдается не только в центр города. Коммерческий директор Центрального агентства недвижимости Александр Горюнов отмечает, что наряду с центральными улицами, в последнее время востребованным районом является Дашково-Песочня. «Здесь наиболее развитая инфраструктура и коммуникации, высокий пешеходный и автомобильный трафик, длительных заторов и дорожных пробок нет, - объясняет эксперт. - Наиболее ликвидными являются небольшие офисы площадью до 100 кв. метров, реже наблюдается спрос на площади от 100 до 300 кв. метров. И крайне редко арендатору требуется офис площадью свыше 300 кв. метров». Ситуация со спросом и предпочтениями арендаторов, по мнению А. Горюнова, довольно устойчива и в ближайшее время меняться не будет.
Может, купить?
Если годом ранее соотношение продажи и аренды было примерно равным, сейчас же, как отмечают эксперты, чаша весов действительно склонилась к аренде. Девелоперы, являющиеся по совместительству собственниками современных бизнес-центров, в последнее время не стремятся к продаже. Николай Паротиков связывает эту тенденцию с федеральным законом, который совсем недавно был подписан Владимиром Путиным, в соответствии с которым налоги за коммерческую недвижимость будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости участка земли (см. рубрику «Новости рынка» - прим. авт.). «Закон в регионах начнет реально работать не ранее 2015 года, когда будет проведена кадастровая оценка земли, - комментирует эксперт. - Тогда собственники и подсчитают, что им выгоднее - продажа или сдача в аренду».
Юрий Колесник уточняет, что «приобрести офис сегодня можно, но только на периферии, также есть предложения по цокольным этажам».
Нежелание собственников продавать площади в центре города наблюдают и другие наши эксперты. Так, Александр Горюнов говорит: «Девелоперы в основном не стремятся продавать помещения во вновь построенных офисных центрах, такие продажи бывают крайне редко».
Цены будут расти
Казалось бы, в нашем городе каждый год сдаются в эксплуатацию новые бизнес-центры. Но наши эксперты в один голос отмечают, что спрос по-прежнему не удовлетворен. Николай Паротиков говорит, что это касается именно современных помещений, отвечающих пожеланиям арендаторов. Александр Горюнов конкретизирует: «Рынок насыщен предложениями, но есть потребность в объектах с дополнительными опциями, такими как круглосуточный доступ, отдельный вход, наличие офисных и складских помещений, а также места для разгрузки и т.д.»
Что же в таком случае происходит со стоимостью аренды? Антонина Иванова отмечает, что «цены по сравнению с прошлым годом увеличились процентов на 15. Сейчас они стабилизировались, но думаю, что рост будет наблюдаться в дальнейшем».
По наблюдениям других экспертов, цены за этот период либо остались на прежнем уровне, либо поднялись на величину инфляции. «Совсем не поднимать цены на аренду собственник не может, - объясняет Н. Паротиков. - Растет инфляция, коммунальные платежи, и некоторые собственники в договорах прописывают свое право раз-два в год повышать стоимость аренды».
Если же говорить о сложившейся ситуации в денежном выражении, то эксперты называют большой разброс в ценах - от 190 до 700 рублей за кв. метр. Александр Горюнов говорит о более конкретных ценах: «Средние арендные ставки сегодня составляют 400-500 рублей за кв. метр. Самая дорогая аренда - 600 рублей. Среди потенциальных арендаторов высоким спросом пользуются помещения по цене 400 рублей за кв. метр».
Мы попробовали разобраться, можно ли каким-либо образом сэкономить на аренде, и существуют ли на этом рынке сезонные колебания? Ведь многие виды бизнеса зависят именно от данного фактора. Юрий Колесник говорит: «Небольшая зависимость прослеживается. Поскольку многие стараются начать работу компании в сентябре, после отпусков, то больше сдается помещений в июне-июле». Другие эксперты не наблюдают ярко выраженной сезонности. Александр Горюнов утверждает, что «именно сейчас наступило самое благоприятное время для поиска и аренды офисных помещений. Арендатору легче договариваться с собственником об условиях арендного договора».
А Николай Паротиков предупреждает: «Учтите, что с Нового года, как правило, арендодатель увеличивает цены. И если вы решили сделать это сейчас, внимательно прочитайте договор, чтобы повышение цены не было для вас неприятным сюрпризом».
Договор - это вообще очень важная часть взаимоотношений арендатора и арендодателя. И если арендатор не имеет юридического образования, то лучше все же обратиться за помощью к профессиональным игрокам рынка, а именно - в агентства недвижимости. Во-первых, так можно сократить время на поиск подходящего офиса - у риэлторов есть базы объектов, арендодателей, которые постоянно обновляются. Во-вторых, вопросов с неправильно составленным договором в этом случае не возникнет. А это, согласитесь, довольно важный момент.
////////////////////
Мнение эксперта
Александр Горюнов, коммерческий директор Центрального агентства недвижимости
Однозначной классификации по мировым стандартам среди рязанских торгово-офисных центров пока не существует. Однако разбивка на категории все же имеется, с небольшими оговорками, в зависимости от наличия соответствующих параметров: расположение, площадь, инфраструктура и коммуникации, доступность парковки и т.д.
///////////////////////////
Антонина Иванова, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Новоселье»
Недавно был сдан в эксплуатацию новый офисный центр «Европа» на улице Вокзальной. Думаю, что его категория приближается к категории А по европейским стандартам. Там есть и счетчики учета, и подземный паркинг, санузлы в офисах и т.д. Но в целом в Рязани нет четкой классификации офисных центров, да и острой необходимости в этом не вижу.
///////////////////////
Юрий Колесник, начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Огни города»
В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А, постоянно повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания (или умные офисы), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства.
Статья «Деловая неделя»
(21.11.2013г.)
